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永正酒店項(xiàng)目策劃書(shū)
作者：佚名 時(shí)間：2003-6-19 字體：[大] [中] [小]
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第一節(jié):項(xiàng)目概況
1-1 項(xiàng)目名稱
東莞永正大酒店（暫定）
1-2 發(fā)起單位
甲方：東莞帝豪外商俱樂(lè)部有限公司
乙方：東莞市交通局培訓(xùn)中心
1-3 企業(yè)性質(zhì)
集體+民營(yíng) 有限責(zé)任公司
1-4 地 址
中國(guó)·廣東·東莞·寮步
1-5 投資總額
300,000,000元人民幣
第二節(jié):政策分析
2-1 中央政策
· 黨的“十六大”把“三個(gè)代表”重要思想正式寫(xiě)進(jìn)了中國(guó)共產(chǎn)黨黨章,發(fā)展“先進(jìn)生產(chǎn)力”成為黨執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)，代表“最廣大人民的根本利益”成為黨最強(qiáng)大的群眾基礎(chǔ)。
· 黨的“十六大”明確指出：“21世紀(jì)頭20年是中國(guó)進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期�！边@一基本路線的確立，標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開(kāi)始了改革開(kāi)放以來(lái)的第三次飛越，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的持續(xù)增長(zhǎng)將勢(shì)不可擋，社會(huì)消費(fèi)水平也必將與日俱增。
· 黨的“十六大”報(bào)告明確要求“千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，不斷改善人民生活”，就目前中國(guó)失業(yè)、下崗人員的普遍情況來(lái)看，以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)將是突破瓶頸的首選。
2-2 地方政策
· 自從以佟星書(shū)記為班長(zhǎng)的新一屆東莞市委領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來(lái)，“以放開(kāi)促發(fā)展”的全新思路給東莞的發(fā)展帶來(lái)了脫胎換骨式的大飛躍，尤其是“三現(xiàn)代”教育的全面縱深開(kāi)展使東莞人民的思想得到了前所未有的大解放。
· 東莞市創(chuàng)建“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的重大舉措除了會(huì)帶來(lái)城市建設(shè)的蛙跳式前進(jìn)，“假日經(jīng)濟(jì)”也必將因此而成為促進(jìn)東莞持續(xù)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
· 東莞本身比較缺乏特色自然風(fēng)光及歷史人文資源，商務(wù)、娛樂(lè)、休閑將成為東莞旅游的三大支柱性資源。
第三節(jié)：市場(chǎng)分析
3-1 地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力掃描
· 據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，東莞市2001年度GDP總量高達(dá)580億元，社會(huì)消費(fèi)品總額高達(dá)196億元，各項(xiàng)存款余額高達(dá)1458.6億元，民間存款高達(dá)700多億元,而且這一數(shù)據(jù)正在以每年20%的比例高速遞增。這一系列擲地有聲的數(shù)據(jù)足以說(shuō)明東莞人的消費(fèi)實(shí)力在全國(guó)名列前茅，大有潛力可挖。
· 東莞的進(jìn)出口總額已經(jīng)連續(xù)多年名列全國(guó)大中城市第三。
· “莞深高速塞車(chē)，全球電腦市場(chǎng)缺貨”，全世界電腦零配件中75%產(chǎn)自東莞。
· 以“電博會(huì)”、“民博會(huì)”及虎門(mén)時(shí)裝節(jié)、厚街家具展、大朗毛織展等為代表的“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)成為東莞鍛造國(guó)際制造業(yè)名城的一張最為靚麗的“名片”，這一點(diǎn)將給酒店業(yè)帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)。
3-2 東莞酒店業(yè)業(yè)態(tài)
· 星級(jí)酒店構(gòu)成
忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)
星級(jí)類(lèi)型 總數(shù) 五星 四星 三星 二星
數(shù) 量 55 6 12 32 5
所占比例 100% 10.9% 21.8% 58.2% 9.1%
注：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，東莞星級(jí)酒店的數(shù)量將在年底排到北京、深圳之后，成為全國(guó)第三。
· 硬件設(shè)施
模仿帶來(lái)進(jìn)步，攀比導(dǎo)致失衡
定位匠心獨(dú)運(yùn)，風(fēng)格各有千秋
· 經(jīng)營(yíng)狀況
形有余而神不足
沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春
3-3 市場(chǎng)空間分析
雖然單純從一個(gè)地級(jí)市的角度來(lái)看，東莞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，但東莞就是東莞，有太多的理由足以說(shuō)明這里是投資者心中“水草最豐美的地方”：
· 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 + 大量的公共假期 + 現(xiàn)代的生活觀念=巨大的潛在市場(chǎng)。
· “珠三角”經(jīng)濟(jì)一體化已是大勢(shì)所趨，東莞地處黃金腹地，其現(xiàn)代化中心城市的地位無(wú)人能替。
· 會(huì)展 + 旅游 = 東莞名片現(xiàn)代版 = 貨如輪轉(zhuǎn)客似云來(lái)。
· 在東莞市委“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”重大戰(zhàn)略指引之下，東莞酒店業(yè)的第一客源市場(chǎng)已經(jīng)定為“2小時(shí)車(chē)程，150公里半徑”。
· 蛋糕其實(shí)是可以做大的，譬如星級(jí)酒店大眾化便是一條康莊大道，以東莞人的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這里的平民未必會(huì)遜色于內(nèi)地的“貴族”。
第四節(jié)：選址分析
4-1 地位重要
· 項(xiàng)目用地地處莞城近郊，必將很快納入東莞新城規(guī)劃。
· 無(wú)論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來(lái)看，均具有十分廣闊的升值空間。
· 按照市委既定藍(lán)圖，松山湖將“再造一個(gè)東莞”成為第二個(gè)城市中心，那么本項(xiàng)目地處新老兩個(gè)中心之間，可謂左右逢源。
4-2 交通便利
· 西去莞城東上高速均為5分鐘車(chē)程。
· 莞樟大道近在咫尺。
4-3 環(huán)境優(yōu)美
· 項(xiàng)目用地依山傍水，景色怡人，是現(xiàn)代都市中踏破鐵鞋無(wú)覓處的“世外桃源”。
4-4 配套齊全
· 項(xiàng)目用地所在區(qū)域水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。
· 從地塊本身大體情況來(lái)看，其“三通一平”工程難度系數(shù)一般，利于整個(gè)建設(shè)速度。
4-5 市場(chǎng)需要
· 從項(xiàng)目用地所在鎮(zhèn)——寮步的局部市場(chǎng)來(lái)看，只有金凱悅一家四星級(jí)酒店，由此可見(jiàn)本項(xiàng)目的立項(xiàng)正是眾望所歸。
· 作為東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，莞城的第三產(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，尤其是高星級(jí)酒店的數(shù)量甚至已遜色于下面的鎮(zhèn)區(qū)（譬如厚街）。在城郊建設(shè)本項(xiàng)目，也算是一種必要的補(bǔ)充。
· 縱觀整個(gè)東莞酒店服務(wù)業(yè)，目前最旺的是莞太、莞樟兩條線，其中又尤以厚街、虎門(mén)、長(zhǎng)安、黃江、樟木頭、常平等鎮(zhèn)為代表，本項(xiàng)目用地所處地段卻十分反常地成為莞樟路上“被人遺忘的角落”，這里的星級(jí)酒店具備明顯的稀缺性。
第五節(jié)：實(shí)力分析
5-1 甲方（東莞市帝豪外商俱樂(lè)部）實(shí)力概述
· 擁有東莞乃至華南酒店娛樂(lè)業(yè)較為知名的“帝豪”品牌。
· 擁有適應(yīng)并引導(dǎo)東莞特色酒店娛樂(lè)業(yè)潮流的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。
· 擁有強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人才儲(chǔ)備，堪稱東莞酒店娛樂(lè)業(yè)的“黃埔軍�！薄�
· 擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了投資保障。
5-2 乙方（東莞市交通局培訓(xùn)中心）實(shí)力概述
· 擁有可靠的政治背景。
· 擁有良好的社會(huì)形象。
· 擁有廣泛的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。
由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目的合作雙方可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手黃金組合。
第六節(jié):經(jīng)營(yíng)定位
6-1 定位基本理念
A、檔次定位：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店
B、功能定位：商務(wù)、休閑酒店
6-2 定位主要依據(jù)
A、有關(guān)檔次
· 東莞的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展前景讓五星級(jí)不再是貴族的專利，五星級(jí)正在從象牙塔中走出來(lái)。
· 在“萬(wàn)千星輝耀舞臺(tái)”的東莞酒店業(yè)，高起點(diǎn)高定位是唯一的選擇。
B、有關(guān)功能
· 東莞的經(jīng)濟(jì)格局注定了它只能是一個(gè)商務(wù)型城市，商業(yè)是這里永不過(guò)時(shí)的主題。
· 高節(jié)奏的工作必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為東莞“現(xiàn)代人”的高尚潮流。
· 帝豪外商俱樂(lè)部的強(qiáng)項(xiàng)正是康體休閑及文化娛樂(lè)，充分利用現(xiàn)有品牌資源必將為本項(xiàng)目的成功打下良好的基礎(chǔ)。
綜上所述，以傳統(tǒng)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以休閑娛樂(lè)為龍頭，是我們?cè)诒卷?xiàng)目的功能定位上唯一的正確的選擇。
6-3 經(jīng)營(yíng)理念
· 主題理念：打造東莞首家頂級(jí)商務(wù)休閑主題酒店
· 衍生理念：
以酒店房產(chǎn)保值增值
以休閑娛樂(lè)增收創(chuàng)收
以特立足 以特取勝
人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我變
6-4 理念支持
· 烽煙四起的白熱化競(jìng)爭(zhēng)要求我們絕對(duì)不可以步人后塵，只有另辟蹊徑才能鶴立雞群。
· 在五星級(jí)酒店中將成熟的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目作為龍頭是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)增收創(chuàng)收的明智之舉，它必將大大縮短投資回報(bào)周期。
· 毋庸置疑，東莞的休閑娛樂(lè)業(yè)無(wú)論從社會(huì)影響還是從經(jīng)濟(jì)效益的角度都開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)在這一領(lǐng)域的經(jīng)典神話。作為參與其中的重要一員，我們見(jiàn)證了東莞休閑娛樂(lè)業(yè)的風(fēng)雨歷程，我們最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是：硬件設(shè)施的領(lǐng)先只能維持一時(shí)。只有求精求新求奇求變的經(jīng)營(yíng)管理才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
第七節(jié)：硬件配置
7-1 建設(shè)規(guī)模
整個(gè)項(xiàng)目占地面積為175.23畝（約合116820平方米）。
7-2 風(fēng)格初探
考慮項(xiàng)目用地所處位置及面積，根據(jù)酒店檔次及功能定位，本項(xiàng)目將依山傍水而建，在風(fēng)格上以歐陸風(fēng)格的園林式建筑為主體。
7-3 項(xiàng)目設(shè)置
本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國(guó)際五星級(jí)酒店硬件配置之要求科學(xué)規(guī)劃各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，初步納入設(shè)置之列的主營(yíng)項(xiàng)目分為如下四大系統(tǒng)：
· 基礎(chǔ)系統(tǒng)
即為酒店的傳統(tǒng)功能項(xiàng)目，是所在項(xiàng)目依附的基礎(chǔ)，主營(yíng)項(xiàng)目有：中高檔商務(wù)客房、中西餐廳，配套項(xiàng)目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食堂等。
· 商務(wù)系統(tǒng)
本項(xiàng)目主題功能之一，是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目有：高級(jí)商務(wù)中心、現(xiàn)代商務(wù)會(huì)議中心（含大、中、小型會(huì)議廳,兼具小型會(huì)展功能），配套項(xiàng)目有銀行代辦處、精品專賣(mài)店、公共休息廳等�！� 休閑系統(tǒng)
本項(xiàng)目主題功能之二，是酒店實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目有：桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)、保齡球館、沐足中心，配套項(xiàng)目有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、美容美發(fā)室、棋牌室、臺(tái)球等。
· 娛樂(lè)系統(tǒng)
本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)所在，是酒店制造人氣的關(guān)鍵，主營(yíng)項(xiàng)目有：大型歌舞演繹廳、中型DISCO廳、中高檔KTV包房，配套項(xiàng)目有風(fēng)情酒吧等。
7-4特別提示
以上功能配置在不違背國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的前提下將適當(dāng)加大休閑、娛樂(lè)項(xiàng)目的比重，以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和效益支撐平臺(tái)。
第八節(jié)：投資建議
8-1 可行性結(jié)論
綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目已經(jīng)具備了政策、市場(chǎng)、資金、品牌、人才、經(jīng)驗(yàn)等各方面的成熟條件和明顯優(yōu)勢(shì)，其開(kāi)發(fā)與投資是可行的。
8-2投資方式
· 本項(xiàng)目發(fā)起單位為和東莞帝豪外商俱樂(lè)部有限公司和東莞市交通局培訓(xùn)中心，帝豪外商俱樂(lè)部為控股人。
· 本項(xiàng)目總投資約為3億元人民幣，其中交通局培訓(xùn)中心以項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)入股，占本項(xiàng)目總投資額的 %，項(xiàng)目用地一旦入股，則土地使用權(quán)歸本項(xiàng)目合作公司所有。
· 本著“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成果共享”的原則，合作雙方按出資額所占比例享受收益并承擔(dān)責(zé)任；為保障本項(xiàng)目發(fā)展的長(zhǎng)期穩(wěn)定，本項(xiàng)目合作期限即為項(xiàng)目用地使用權(quán)之年限。
8-3投資進(jìn)程
· 根據(jù)本公司多年的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合五星級(jí)酒店籌建的常規(guī)，我們將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期限設(shè)定為5年。
時(shí)間 任務(wù)
2003年 調(diào)查研究期
2004年 融資啟動(dòng)期
2005年——2007年 全面建設(shè)期
· 根據(jù)交通局培訓(xùn)中心的實(shí)際情況，我們將在籌建期以循序漸進(jìn)的方式將中心現(xiàn)有培訓(xùn)職能進(jìn)行逐步轉(zhuǎn)化，并在整個(gè)籌建過(guò)程中考慮“逐項(xiàng)上馬，以企養(yǎng)企”，即是根據(jù)進(jìn)一步論證結(jié)果，將酒店各項(xiàng)目中贏利最快的項(xiàng)目先行建設(shè)并率先開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)分奪秒為后續(xù)項(xiàng)目提供更充分的信心和更客觀的借鑒，然后再審時(shí)度勢(shì)逐步推進(jìn)，從而做到邊投資邊回報(bào)，既積極又穩(wěn)妥。
如果發(fā)起雙方達(dá)成一致，我們建議盡快組建項(xiàng)目籌備辦公室，辦公室負(fù)責(zé)人由發(fā)起雙方法人代表共同擔(dān)任。辦公室下設(shè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)組、項(xiàng)目調(diào)研組、項(xiàng)目設(shè)計(jì)組和項(xiàng)目顧問(wèn)組，各組工作人員由發(fā)起雙方選派代表和相關(guān)專業(yè)顧問(wèn)公司代表共同組成。籌備辦公室在酒店全面投入營(yíng)運(yùn)之后將過(guò)渡為酒店合作公司董事會(huì)。
項(xiàng)目籌備辦公室一經(jīng)成立，首先將解決土地使用立項(xiàng)、項(xiàng)目合作公司注冊(cè)等問(wèn)題，其后則按照既定進(jìn)程全面展開(kāi)各項(xiàng)籌備工作。